山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳

山  東  省  民  政  廳

山  東  省  財  政  廳

關于印發(fā)山東省住宅專項維修資金

管理辦法的通知

各市住房城鄉(xiāng)建設局、民政局、財政局：

為進一步加強住宅專項維修資金管理，保障共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據(jù)國家和省有關法律、法規(guī)和規(guī)章，結合我省實際，我們制定了《山東省住宅專項維修資金管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳    山東省民政廳   山東省財政廳

                                   2020年5月28日

山東省住宅專項維修資金管理辦法

                          第一章  總  則

第一條 為了加強對住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，維護維修資金所有者的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》《物業(yè)管理條例》《山東省物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。

第三條 本辦法所稱的維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、樓宇對講、綠地、道路、圍墻、監(jiān)控設施、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條 維修資金實行屬地化統(tǒng)一管理，堅持專戶存儲、業(yè)主共有、共同決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條 省住房城鄉(xiāng)建設主管部門會同省財政部門負責全省維修資金的指導和監(jiān)督工作。

設區(qū)的市住房城鄉(xiāng)建設部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的指導和監(jiān)督工作。

縣（含縣級市，下同）物業(yè)主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)維修資金的交存、使用和管理工作。

區(qū)物業(yè)主管部門可根據(jù)上級物業(yè)主管部門授權具體負責本轄區(qū)內(nèi)維修資金的交存、使用和管理工作。

第六條 出售公有住房的維修資金，應當在完成核對后，由財政部門或者其他管理部門劃轉到當?shù)匚飿I(yè)主管部門進行統(tǒng)一管理。

第七條 業(yè)主大會成立前，維修資金由物業(yè)主管部門代行管理。業(yè)主大會成立后，根據(jù)業(yè)主大會決議，選擇代行管理或者自行管理。

業(yè)主大會選擇自行管理維修資金的，應當接受物業(yè)主管部門的管理和監(jiān)督，在物業(yè)主管部門選定的銀行設立維修資金專戶。

第八條 各級物業(yè)主管部門應加強維修資金管理信息系統(tǒng)建設，逐步實現(xiàn)維修資金使用表決、公示查詢和監(jiān)督管理的信息化與網(wǎng)絡化。探索建立全省統(tǒng)一的維修資金管理信息系統(tǒng)，提高維修資金管理效率。

第二章  交  存

第九條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照本辦法的規(guī)定交存維修資金。

第十條  商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5％至8％。設區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門應當根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，在本辦法規(guī)定的范圍內(nèi)合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。交存標準公布前應當報上一級物業(yè)主管部門備案。

出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取維修資金。業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。

第十一條 商品住宅的業(yè)主應當在辦理住宅交付手續(xù)前，一次性足額交存首期維修資金。

截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設單位交存首期維修資金。實行商品房預售資金監(jiān)管的，建設單位應當交納的維修資金可從監(jiān)管的預售資金中劃轉。

第十二條  建設單位應當與業(yè)主在購房合同中約定業(yè)主按有關規(guī)定交存維修資金，并督促業(yè)主交存。未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，建設單位不得向業(yè)主交付房屋。

第十三條  物業(yè)主管部門應當在商業(yè)銀行開立維修資金專戶，資金專戶下設房屋賬戶和公共賬戶。

（一）房屋賬戶主要用于儲存業(yè)主、建設單位交存的維修資金，以及房屋賬戶的增值收益，按照物業(yè)管理區(qū)域設總賬，按房屋戶門號設分賬。

（二）公共賬戶主要用于儲存公共收益劃轉的維修資金、業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定轉入的其他資金，以及出售公有住房劃轉的維修資金，按照物業(yè)管理區(qū)域設總賬，按幢設分賬。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)包含兩個以上原公有住房售房單位物業(yè)的，按其物業(yè)范圍設分賬。

第十四條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益主要包括利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設施設備進行生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等產(chǎn)生的收益及共用設施設備報廢后的回收殘值。

第十五條  公共收益扣除業(yè)主委員會辦公和業(yè)主大會同意的其他經(jīng)費后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會決定，但不應低于公共收益總金額的60%。

第十六條 房屋賬戶內(nèi)的維修資金余額不足首期交存額30％的，物業(yè)主管部門應當向小區(qū)業(yè)主委員會或相關業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知，相關業(yè)主接到通知后應當及時續(xù)交。

第十七條  商品住宅已出售但未建立維修資金的，應當按本辦法的交存標準進行補建。

出售公有住房售房時未提取或者未足額提取維修資金的，售房單位應當按照規(guī)定補提;業(yè)主未交存的，應當按照規(guī)定補交。

第十八條  經(jīng)業(yè)主大會決議，業(yè)主可以選擇一次性補交、續(xù)交維修資金，或者隨物業(yè)費逐月補交、續(xù)交。設區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門應當制定具體補交、續(xù)交標準和流程。

物業(yè)服務企業(yè)或者其他機構應當配合維修資金收取、交存等工作。由物業(yè)服務企業(yè)或者其他機構代收補交、續(xù)交維修資金的，應當將補交、續(xù)交維修資金及時劃轉維修資金銀行專戶。物業(yè)主管部門應當將物業(yè)服務企業(yè)劃轉補交、續(xù)交維修資金的情況納入其信用檔案管理。

第三章  使  用

第十九條  維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。

計劃使用是指采取一次投票集中表決多個計劃維修項目的使用方式；一般使用是指采取傳統(tǒng)方法一次投票表決一個維修項目的使用方式；應急使用是指采取應急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。

業(yè)主表決方式可以采取常規(guī)表決，即經(jīng)有利害關系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，視為表決通過；也可以采用異議表決，即根據(jù)業(yè)主共同管理規(guī)約的約定，持不同意意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數(shù)三分之一以下的，視為表決通過。

第二十條  涉及全體業(yè)主的維修項目和業(yè)主大會決定的其他維修項目，從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業(yè)主或者有利害關系的業(yè)主，按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；涉及部分業(yè)主的維修項目，從房屋賬戶列支，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

出現(xiàn)應急使用情況，需從房屋賬戶列支而房屋賬戶資金不足的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可以先從公共賬戶中調(diào)劑墊付。

第二十一條  維修資金的計劃使用，主要適用于可以提前預見的，以延長物業(yè)使用壽命為主要目的的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造；可以一次表決不超過連續(xù)兩年的維修資金年度使用計劃。

第二十二條  維修資金計劃使用，由業(yè)主委員會根據(jù)房屋和設施設備的使用年限、維修保養(yǎng)和損耗等情況，編制維修資金年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會決定或者經(jīng)有利害關系的業(yè)主表決同意后，連同有關材料報物業(yè)主管部門審核備案并組織實施。委托物業(yè)服務企業(yè)實施的，應由業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托協(xié)議書后執(zhí)行。

有條件的小區(qū)可按照計劃使用程序申請使用維修資金，購買與電梯維修、更新和改造有關的保險。

第二十三條  按照維修資金計劃使用程序，業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定通過公開招標等方式，選聘具有相應能力的單位，簽訂維修服務合同，組織工程施工、驗收、造價決算等工作，并按照工程進度通知物業(yè)主管部門劃款。

第二十四條  維修資金的一般使用，適用于涉及全體或者部分業(yè)主的，臨時發(fā)生并需要在較短時間內(nèi)完成的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。

第二十五條 維修資金的一般使用程序，由物業(yè)服務企業(yè)接到業(yè)主報修或者發(fā)現(xiàn)問題后，進行現(xiàn)場核實，編制維修資金使用方案，經(jīng)有利害關系的業(yè)主表決同意后，報物業(yè)主管部門審核備案并組織實施。

未聘請物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會或者相關業(yè)主按照本辦法規(guī)定組織實施。　

第二十六條  維修資金的應急使用，適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行的維修、更新和改造。

第二十七條  有下列情形之一的，可以啟動應急維修程序：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

（二）電梯發(fā)生故障影響正常使用需立即維修的；

（三）消防設施存在嚴重故障需立即維修的；

（四）建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動；

（五）玻璃幕墻炸裂；

（六）排水管道嚴重堵塞或爆裂；

（七）地下車庫雨水倒灌；

（八）其他可能造成人身安全事故的緊急情況。

第二十八條  出現(xiàn)需應急維修情形時，物業(yè)服務企業(yè)應將有關情況報告業(yè)主委員會，經(jīng)現(xiàn)場查驗確認后立即組織維修。

未聘用物業(yè)服務企業(yè)或者物業(yè)服務企業(yè)不履行組織維修責任的，由相關業(yè)主將有關情況報告業(yè)主委員會確認后組織維修。

第二十九條 維修組織單位或者個人應當選聘具有相應能力的單位，進行應急維修的工程施工、驗收、造價決算等工作。一次或單項應急使用維修資金金額較大的，應當經(jīng)過工程造價咨詢機構的審核。物業(yè)主管部門應當按照工程進度將所需維修費用劃至有關單位賬戶。

第三十條  應急維修工程費用撥付后，維修組織單位或個人應當將下列材料在小區(qū)內(nèi)明顯位置進行不少于5天的公示。

   （一）維修、更新、改造方案；

   （二）工程決算報告；

   （三）工程驗收合格證明；

   （四）涉及戶數(shù)和清冊、分攤方案；

   （五）物業(yè)主管部門認為按照規(guī)定應該公示的其他材料。

第三十一條  相關業(yè)主在公示中提出異議的，由異議人與組織維修單位協(xié)商解決。協(xié)商不成的，異議人可依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第三十二條  因維修、更新、改造工程產(chǎn)生的鑒定和造價咨詢等費用應當計入維修、更新、改造成本。

組織維修單位可根據(jù)合同，在維修、更新、改造工程保修期內(nèi)留存質(zhì)量保證金。

第三十三條 設區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門應制定維修資金計劃使用、一般使用、應急使用的具體申請程序，編制并公布相關示范文本和表格。

第三十四條  下列費用不得從維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

（二）依法應當由相關專業(yè)經(jīng)營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)裙芫€和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺、庭院等部位的維修費用；

（四）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的鑒定、修復費用；

（五）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的維修和養(yǎng)護費用。

第四章  監(jiān)督管理

第三十五條 物業(yè)主管部門應當通過公開招標或按照財政部門有關規(guī)定選定商業(yè)銀行，開立維修資金管理專戶，并把資金保值增值、管理高效等指標作為選擇專戶銀行的依據(jù)。

第三十六條  經(jīng)業(yè)主大會決議，業(yè)主自行管理維修資金的，業(yè)主委員會應當具備相應條件并向物業(yè)主管部門提交以下材料：

（一）維修資金自行管理申請表；

（二）業(yè)主大會同意自行管理維修資金的表決結果；

（三）維修資金管理方案；

（四）業(yè)主管理規(guī)約；

（五）物業(yè)主管部門認為必要的其他材料。

第三十七條  維修資金賬戶應當通過轉賬結算，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修及更新、改造工程費用的維修資金只能支付到約定的單位賬戶中。

第三十八條  維修資金應當建立公示和查詢制度，公開電話、網(wǎng)站，接受業(yè)主對公共賬戶和房屋賬戶中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢，接受社會投訴監(jiān)督。

第三十九條  物業(yè)主管部門在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將維修資金用于定期組合存款、購買一級市場新發(fā)行的國債等，確保資金的安全和保值增值。

第四十條  維修資金增值收益應當定期分配，當年交存部分的收益可按同期銀行活期利率計算，其余部分的年化收益以不低于同期銀行一年定期存款基準利率計算。

第四十一條  房屋轉讓時，該房屋賬戶中結余的維修資金隨房屋所有權同時自動轉移。

第四十二條  房屋滅失的，業(yè)主交納的維修資金結余部分按照產(chǎn)權關系返還相應業(yè)主；出售公有住房售房單位提取的維修資金賬面余額返還售房單位或按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第四十三條  維修資金的財務管理和會計核算，應當執(zhí)行國家和省財政部門有關規(guī)定。財政部門應當加強對維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第四十四條 物業(yè)主管部門應按照有關規(guī)定定期對維修資金管理情況開展財務審計，公開審計結果，并依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

第四十五條  收取維修資金，應當出具省財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的山東省財政票據(jù)（電子）。

第四十六條 省、設區(qū)的市住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當會同同級財政部門加強維修資金歸集、使用、增值等工作的監(jiān)督管理，定期組織維修資金管理自查、互查、抽查等檢查活動。

第四十七條  惡意騙取、套用維修資金的單位和個人，或者因業(yè)主未按照規(guī)定補交、續(xù)交維修資金，導致延誤維修時機，給相關業(yè)主造成損失的，應當依法補償相關業(yè)主損失，并承擔法律責任。

第五章  附  則

第四十八條  在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，單獨依法登記權屬的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位）等其他非住宅物業(yè)，應當按照本辦法規(guī)定建立維修資金制度。

第四十九條  保障性住房按照規(guī)定實行維修資金制度。國有土地上房屋征收產(chǎn)權調(diào)換住房、城中村改造安置住房、農(nóng)村新型社區(qū)住宅和用于銷售的非單一業(yè)主的非住宅物業(yè)，參照本辦法規(guī)定建立維修資金制度。

第五十條 未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會代行本辦法規(guī)定的業(yè)主委員會的職責。

第五十一條  各地應當根據(jù)本辦法規(guī)定，結合當?shù)貙嶋H，制定具體的實施辦法。

第五十二條  本辦法自2020年7月1日起施行，有效期至2025年6月30日。

來源：山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳
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