第一章 總則

第一條  為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《江西省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

第二條  本市行政區(qū)域內的住宅區(qū)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作適用本條例。

本條例所稱住宅區(qū)，是指按照城市、鎮(zhèn)規(guī)劃建設的居民集中居住區(qū)。

本條例所稱物業(yè)管理，是指住宅區(qū)業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)、委托其他管理人或者自行對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護住宅區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條  市、縣（區(qū)）人民政府應當將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)治理體系，推動建立社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理水平。

市、縣（區(qū)）人民政府統(tǒng)一領導本行政區(qū)域物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作以及重大物業(yè)管理糾紛應對工作，建立健全物業(yè)管理的監(jiān)督管理協(xié)調機制和重大物業(yè)管理糾紛應急處理機制。

具有行政管理職能的開發(fā)區(qū)管理委員會按照市人民政府的規(guī)定，承擔前兩款規(guī)定的職責。

第四條 市、縣（區(qū)）人民政府房地產主管部門，以及具有行政管理職能的開發(fā)區(qū)管理委員會所屬房地產職能部門是本轄區(qū)物業(yè)管理主管部門，負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

城市管理、建設、規(guī)劃、價格、公安、人防、民政、消防、環(huán)境保護、市場監(jiān)督管理、不動產登記等部門以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)經營單位應當按照各自職責，依法做好物業(yè)管理的相關管理和服務工作。

第五條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對本轄區(qū)物業(yè)管理活動承擔下列職責：

（一）會同縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門具體指導、監(jiān)督所轄區(qū)域內的住宅區(qū)業(yè)主依法成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會；

（二）指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會及其成員依法開展活動；

（三）指導、組織未成立業(yè)主大會的住宅區(qū)業(yè)主討論決定其公共管理事務；

（四）依法調解處理物業(yè)管理、物業(yè)使用矛盾糾紛；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

居（村）民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理的相關工作。

第六條  對物業(yè)管理活動中的違法行為，業(yè)主委員會、業(yè)主或者物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)可以向物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關部門投訴。

物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關部門應當自收到投訴之日起七個工作日內予以處理，并告知投訴人；屬于其他部門、單位職責的，應當及時轉交有關部門或者單位，并告知投訴人。

物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、其他有關部門、居（村）民委員會及其工作人員，不依法履行物業(yè)管理相關工作職責的，業(yè)主委員會、業(yè)主或者物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)可以向上級機關、主管部門或者監(jiān)察機關反映情況，或者投訴舉報。

第七條  審計機關對縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門代管的物業(yè)質量保修金、住宅專項維修資金、首次業(yè)主大會籌備經費的歸集、管理和撥付，應當定期進行審計監(jiān)督。

第八條  市、縣（區(qū)）精神文明建設工作機構應當將物業(yè)管理工作納入精神文明創(chuàng)建和文明行為促進工作考核內容。

第九條  物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)建設，依法制定和組織實施自律性規(guī)范，組織業(yè)務培訓，宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，協(xié)助調解處理物業(yè)管理糾紛。

第二章  住宅區(qū)配套設施的規(guī)劃與建設

第十條  規(guī)劃主管部門應當將下列基礎設施和配套公共服務設施的建設要求，按照國家規(guī)定列入住宅區(qū)建設項目的規(guī)劃條件：

（一）停放汽車的車位、車庫；

（二）摩托車、自行車、電動自行車停車場，以及電動自行車充電場所；

（三）社區(qū)居家養(yǎng)老服務設施和社區(qū)管理服務設施；

（四）全民健身設施；

（五）物業(yè)管理用房。

住宅區(qū)建設項目土地使用權出讓前，規(guī)劃主管部門應當會同房地產主管部門對列入規(guī)劃的車位、車庫等配套設施的建設數(shù)量、位置、首次權屬登記等事項提出書面意見，并由國土資源主管部門將其作為住宅區(qū)建設項目國有土地使用權出讓合同的約定內容。

規(guī)劃主管部門在住宅區(qū)建設項目規(guī)劃許可過程中，應當審查住宅區(qū)基礎設施和配套公共服務設施的設計指標及其具體部位。

第十一條  住宅區(qū)的建設單位應當按照規(guī)定配建停放汽車的車位、車庫，集中停放摩托車、自行車、電動自行車的停車場，以及電動自行車充電場所。

住宅區(qū)內按照規(guī)劃建設的地上停車庫以及不屬于人民防空工程的地下停車位，建設單位依法取得專有部分權屬登記后，方能出售、出租，并應當首先滿足本住宅區(qū)業(yè)主需求。

已建成住宅區(qū)的停車場所、電動自行車充電場所不能滿足業(yè)主需要，且有可用場地的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定辦理有關手續(xù)后修建。

第十二條  新建住宅區(qū)的建設單位應當按照規(guī)劃設計要求在出入口、主要通道和主要公用設施區(qū)域、公共電梯等場所，安裝視頻監(jiān)控圖像信息系統(tǒng)。

鼓勵已建成住宅區(qū)參照前款規(guī)定安裝視頻監(jiān)控圖像信息系統(tǒng)。

第十三條  建設單位應當將住宅區(qū)內驗收合格的供水、供電、供氣、有線電視等公用事業(yè)經營設施設備及其施工圖紙，移交給相關經營單位維護管理。經營單位應當接收相關設施設備，負責維修、養(yǎng)護，確保其安全運轉和正常使用。

第三章  業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第十四條  建設單位交付房屋，應當查驗業(yè)主身份，收存業(yè)主簽署的本人及緊急狀況聯(lián)系人的聯(lián)系方式確認書。非業(yè)主的物業(yè)使用人入住住宅區(qū)，應當向業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)登記本人姓名、性別、工作單位，并提交其簽署的本人及緊急狀況聯(lián)系人的聯(lián)系方式確認書。

前款所稱的聯(lián)系方式，包括手機短信、電子郵件、信函等。業(yè)主或者物業(yè)使用人變更聯(lián)系方式的，應當及時告知建設單位、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)。

不得泄露、擅自使用業(yè)主或者物業(yè)使用人個人信息。

第十五條  住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內，房屋出售并交付的建筑物總面積達到百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面報告。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當會同縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門組建業(yè)主大會籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議并選舉產生業(yè)主委員會。經指導仍未成立業(yè)主大會的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導、組織業(yè)主討論決定住宅區(qū)公共管理事務。

業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十六條  建設單位應當在申請不動產權屬首次登記前，籌集首次業(yè)主大會會議的籌備經費，并存入縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門設立的專門賬戶。

首次業(yè)主大會籌備組成立后，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門申請撥付籌備經費?；I備組應當在首次業(yè)主大會會議上向全體業(yè)主公布籌備經費的使用情況，確保?？顚Ｓ??；I備經費的結余部分，應當根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理。

第十七條  業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托他人或者推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應當事先征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主大會會議上如實反映業(yè)主意見。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用手機短信、電子郵件、即時通信軟件等電子數(shù)據(jù)形式以及其他書面征求意見形式。業(yè)主大會會議表決結果應當向全體業(yè)主公示。

第十八條  業(yè)主大會作出決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。其中，決定下列事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意：

（一）籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金；

（二）依法決定改建、重建建筑物及其附屬設施。

臨時管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定，依法召開的業(yè)主大會符合下列條件之一的，逾期未參加投票的業(yè)主的投票權數(shù)，計入已表決的多數(shù)方：

（一）對依法應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意的事項，已表決的多數(shù)方專有部分建筑面積和人數(shù)，達到建筑物總面積的過半數(shù)和業(yè)主總人數(shù)的過半數(shù)的；

（二）對其他事項，已表決的多數(shù)方專有部分建筑面積和人數(shù)，達到參加投票業(yè)主的專有部分建筑面積總數(shù)的過半數(shù)和參加投票業(yè)主人數(shù)的過半數(shù)的。

臨時管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定前款表決規(guī)則的，建設單位應當在售房時向物業(yè)買受人提示該表決規(guī)則，業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會會議召開前向業(yè)主提示該表決規(guī)則，如實記錄業(yè)主參加投票情況，并公示因逾期未參加投票而計入已表決多數(shù)方的業(yè)主名單。

第十九條  業(yè)主大會籌備組中的業(yè)主代表，以及業(yè)主委員會成員應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）熱心公益事業(yè)，責任心強，公道正派，廉潔自律，具有一定的組織能力和文化水平；

（三）遵守有關法律、法規(guī)，遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，不存在損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外觀等損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法權益的行為；

（四）不存在拖欠物業(yè)服務費用、住宅專項維修資金以及應當負擔的物業(yè)管理其他相關費用的行為；

（五）本人、配偶以及直系親屬未在本物業(yè)服務企業(yè)中任職，也不存在向其銷售商品、承攬業(yè)務等其他利害關系。

鼓勵符合條件的社區(qū)居民委員會成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員。

第二十條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其成員資格自行終止，由業(yè)主委員會在住宅區(qū)顯著位置公示并告知其本人：

（一）不具備業(yè)主身份的；

（二）不具備完全民事行為能力，或者因疾病等原因喪失履行職務能力的；

（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第二十一條  業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當決定中止其成員資格，在住宅區(qū)顯著位置公示，并提請下一次業(yè)主大會會議終止其成員資格：

（一）本人、配偶以及直系親屬在本物業(yè)服務企業(yè)任職，或者存在向其銷售商品、承攬業(yè)務等其他利害關系的；

（二）利用其成員資格，索取或者收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有關單位、個人的財物、報酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務的其他利益的；

（三）無正當理由三次不參加業(yè)主委員會會議的；

（四）拖欠物業(yè)服務費用、住宅專項維修資金以及應當負擔的物業(yè)管理其他相關費用的；

（五）在住宅區(qū)違法搭建，非法侵占業(yè)主共有部位、設施設備及場地，以及存在其他損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法權益行為的；

（六）存在不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員的其他情形的。

業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定中止相關成員資格的，物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調查核實后，應當責令該成員暫停履行職務。

擬被中止資格或者暫停履行職務的成員可以進行申辯，但是在業(yè)主委員會作決定時應當回避。

第四章  物業(yè)管理服務

第二十二條  建設單位應當依法選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務合同。建設單位出售新建房屋之前應當制定臨時管理規(guī)約，在售房時向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約，并由物業(yè)買受人書面確認。建設單位簽訂的前期物業(yè)服務合同、制定的臨時管理規(guī)約，不得損害物業(yè)買受人的合法權益。

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂前期物業(yè)服務合同和制定臨時管理規(guī)約之日起十日內，向物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第二十三條  建設單位應當在商品房買賣合同中，明示其所交付物業(yè)的共用部位場所、共用設施設備的配置和建設標準。

物業(yè)服務企業(yè)與建設單位應當在物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門監(jiān)督下，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗并作記錄。對前期物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應當及時整修，由物業(yè)服務企業(yè)復驗并作記錄。

物業(yè)服務企業(yè)和建設單位應當在住宅區(qū)顯著位置公示承接查驗情況和建設單位整修情況，并書面報告縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

前期物業(yè)承接查驗的費用，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。

第二十四條  前期物業(yè)承接查驗時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料，并將相關資料報送物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門存檔：

（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、人防工程、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料、出廠資料；

（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊及業(yè)主聯(lián)系方式確認書；

（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。

第二十五條  物業(yè)服務企業(yè)應當提供下列基本服務項目：

（一）電梯、消防設施、人防工程、防雷裝置、視頻監(jiān)控圖像信息系統(tǒng)等特殊設施設備的安全運行、校驗檢修、維護保養(yǎng)，公共照明等其他共用部位和共用設施設備的使用管理、維修養(yǎng)護；

（二）公共綠地、草木及綠化設施的養(yǎng)護、管理；

（三）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔；

（四）疏散通道和消防車通道管理、車輛行駛和停放秩序管理；

（五）住宅區(qū)進出人員和車輛管理，保衛(wèi)值班及定期巡邏，監(jiān)控視頻實時監(jiān)視并留存圖像信息十五日以上；

（六）對物業(yè)裝修的管理，對物業(yè)使用中違反禁止規(guī)定的行為進行告知、勸阻、報告，對物業(yè)使用糾紛進行調解；

（七）物業(yè)維修、改造費用的賬務管理；

（八）物業(yè)檔案和物業(yè)服務、財務檔案的保管與查詢服務；

（九）治安和消防等安全防范、公共秩序維護等事項的協(xié)助管理服務。

第二十六條  前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同應當載明物業(yè)服務項目和質量要求、收費項目和收費標準、物業(yè)服務不符合要求的違約責任。

共用電梯、公共照明、消防設施、視頻監(jiān)控、公共綠地、公共道路等共用設施設備的日常運行、維修、養(yǎng)護、管理費用，以及住宅區(qū)內公共環(huán)境清潔費用、安全保衛(wèi)費用，應當納入物業(yè)服務收費標準，不得要求另行分攤。

前期物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務合同有效期內，物業(yè)服務企業(yè)提出調整物業(yè)服務項目、質量要求或者收費項目、收費標準的，應當將其與業(yè)主委員會協(xié)商草擬的調整方案在住宅區(qū)顯著位置公示三十日，經依法召開業(yè)主大會獲得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務變更協(xié)議。

物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務變更協(xié)議簽訂之日起十日內，向物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在顯著位置公示。

第二十七條  前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同依法解除或者終止的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當在十日內書面告知物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在住宅區(qū)顯著位置公示。

第二十八條  前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同依法解除或者終止的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的要求退出物業(yè)管理區(qū)域，移交物業(yè)管理用房等業(yè)主共有財物以及相關資料，不得以物業(yè)管理中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出、拒絕移交。

物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接的，交接各方應當對物業(yè)管理區(qū)域內電梯、消防、監(jiān)控等共用設施設備的使用維護現(xiàn)狀予以確認。業(yè)主委員會或者新選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當將交接情況報送物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第二十九條  物業(yè)服務企業(yè)退出后，業(yè)主大會未選聘新的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，也未實行業(yè)主自行管理的，物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導、組織業(yè)主做好住宅區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共照明等工作，相關費用由業(yè)主承擔。

街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導、組織召開業(yè)主大會，選聘新的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，或者實行業(yè)主自行管理。

第三十條 物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

（一）擅自改變住宅區(qū)內公共建筑、物業(yè)管理用房以及其他共用部位場所和共用設施設備的用途；

（二）擅自占用或者擅自允許他人占用住宅區(qū)內道路、綠地、場地等共用部位場所和共用設施設備開辦停車場、設置廣告、開展經營等活動，損害業(yè)主共同利益；

（三）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金；

（四）將住宅區(qū)內的全部物業(yè)管理一并委托或者轉交給其他單位或者個人；

（五）前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同終止前，擅自停止物業(yè)管理；

（六）違反合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定，擅自增加收費項目、提高收費標準，或者重復收費；

（七）未按照合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定履行物業(yè)維護、管理義務；

（八）招用不符合國務院《保安服務管理條例》規(guī)定條件的人員擔任保安員，或者對保安員疏于管理、教育和培訓；

（九）接受供水、供電等單位委托代收供水、供電等費用時，向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用；

（十）非法限制業(yè)主進出住宅區(qū)、樓棟，騷擾、恐嚇、打擊報復業(yè)主，或者對業(yè)主實施暴力、擅自停水停電等侵害業(yè)主合法權益的行為；

（十一）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在住宅區(qū)顯著位置公示并及時更新：

（一）營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況及聯(lián)系方式、服務人員基本情況、本企業(yè)物業(yè)服務電話、物業(yè)管理主管部門受理投訴舉報的電話；

（二）物業(yè)服務項目和質量要求，物業(yè)服務收費項目、收費標準和收費方式；

（三）電梯、消防、人防、監(jiān)控等專項設施設備的維修保養(yǎng)單位名稱、資質、聯(lián)系方式等；

（四）物業(yè)修繕、裝修和使用過程中的結構變動等安全事項；

（五）物業(yè)服務費用以及業(yè)主應當負擔的物業(yè)管理其他相關費用的收支情況；

（六）受業(yè)主大會委托代管的住宅專項維修資金使用情況，代管的利用物業(yè)共用部位場所和共用設施設備所得收益的收支情況；　

（七）法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務合同約定應當公示的其他信息。

第三十二條  建設單位保留權屬或者尚未交付業(yè)主的住宅區(qū)物業(yè)，由建設單位承擔物業(yè)服務費用以及應當負擔的物業(yè)管理其他相關費用。住宅區(qū)物業(yè)交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)服務相關費用，由業(yè)主承擔。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定提供物業(yè)服務，不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用、不配合管理等為由減少服務內容或者降低服務質量。物業(yè)服務企業(yè)違反合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定，擅自增加物業(yè)服務收費項目或者提高收費標準、重復收費的，業(yè)主有權拒絕。

物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以存在開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)空置、未享受物業(yè)服務或者無需接受相關物業(yè)服務等理由拒交物業(yè)服務相關費用。

第三十三條  業(yè)主、物業(yè)使用人未按照合同約定交納物業(yè)服務費用以及應當負擔的物業(yè)管理其他相關費用，或者未按照法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會決定交存住宅專項維修資金，經書面催繳逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會可以在住宅區(qū)顯著位置予以公示。

經書面催繳，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會組織調解，按照約定申請仲裁，或者依法提起民事訴訟。

第三十四條  未選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的，業(yè)主可以共同決定自行管理。業(yè)主大會決定自行管理的，應當對下列事項作出決定并在住宅區(qū)顯著位置公示：

（一）自行管理的執(zhí)行機構或者執(zhí)行人員；

（二）自行管理的內容、收費項目和標準、管理期限；

（三）聘請專業(yè)機構維修養(yǎng)護電梯等特殊設施設備的方案；

（四）財務管理、財務公開的制度；

（五）其他有關自行管理的事項。

電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業(yè)機構進行維修養(yǎng)護。

業(yè)主共同決定實行自行管理的，應當接受物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會的監(jiān)督和指導。

第五章  物業(yè)的使用和維護

第三十五條  物業(yè)保修期滿后，專有部分的維修責任由該業(yè)主承擔，全體業(yè)主共有部分的維修責任由全體業(yè)主承擔，部分業(yè)主共有部分的維修責任由部分共有的業(yè)主承擔。共有物業(yè)遭人為損壞的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當要求責任人承擔修復或者賠償責任。

第三十六條  住宅專項維修資金管理實行統(tǒng)一交存、專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。

發(fā)生下列影響房屋安全使用等緊急情況的，可以采取應急維修：

（一）電梯故障危及人身安全，經電梯制造單位或者特種設備檢驗檢測機構出具安全評估意見認定的；

（二）二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設施設備發(fā)生故障、影響使用，經專業(yè)機構核實并認定的；

（三）消防系統(tǒng)中涉及的設施設備存在安全隱患或者發(fā)生故障，經專業(yè)機構核實并認定的；

（四）屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴重影響業(yè)主房屋正常使用，經專業(yè)機構核實并認定的；

（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經專業(yè)機構核實并認定的；

（六）房屋發(fā)生嚴重沉降、傾斜、開裂，嚴重危及房屋安全，經專業(yè)機構核實并認定的；

（七）發(fā)生其他緊急情況，經專業(yè)機構核實并認定的。

前款規(guī)定的緊急情況經縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門核查屬實，確需使用住宅專項維修資金進行應急維修的，可以不經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。其中，住宅專項維修資金未劃轉業(yè)主大會管理的，由物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料向縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門申請列支；住宅專項維修資金已劃轉業(yè)主大會管理的，由物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料向業(yè)主委員會申請列支，業(yè)主委員會審核同意的應當報縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。

申請使用住宅專項維修資金的，應當在住宅區(qū)顯著位置公示維修內容及質量要求、維修服務者、維修費用等事項，結算前應當聽取相關業(yè)主對維修質量的反饋意見。

住宅專項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府另行制定。

第三十七條  市、縣（區(qū)）白蟻防治機構負責轄區(qū)內住宅區(qū)白蟻防治，防治工作經費納入本級財政預算。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會和業(yè)主應當配合白蟻防治機構進行白蟻防治。

第三十八條  禁止在建筑內的共用走道、樓梯間、安全出口處停放電動自行車或者為電動自行車充電。

第三十九條  物業(yè)服務企業(yè)應當履行物業(yè)管理區(qū)域的消防安全責任，提供消防安全防范服務，配備消防安全管理人員，開展消防安全宣傳教育，開展消防安全巡查，消除火災隱患，負責共用消防設施的日常維護保養(yǎng)，保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防登高場地暢通。

對未選聘物業(yè)服務企業(yè)的住宅區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導、組織、督促業(yè)主和物業(yè)使用人加強消防安全管理、履行消防安全責任。

第四十條 在不影響消防安全、道路通行的前提下，經業(yè)主大會或者其授權的業(yè)主委員會決定，可以利用住宅區(qū)內業(yè)主共有的道路等場地施劃停車泊位，并由業(yè)主大會或者其授權的業(yè)主委員會決定是否收取停車費。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的停車泊位，屬于業(yè)主共有。

利用物業(yè)共用部位場所、共用設施設備設置廣告、開展經營等活動的，應當經業(yè)主大會或者其授權的業(yè)主委員會及有利害關系的業(yè)主同意，并按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應當將利用共有道路、共用部位場所和共用設施設備施劃停車泊位、設置廣告、開展經營等活動的情況在住宅區(qū)顯著位置公示。

利用共有道路、共用部位場所和共用設施設備收取的停車費、租賃費、廣告費等經營收益屬于全體業(yè)主共有，用于補充專項維修資金或者業(yè)主大會決定的其他事項。業(yè)主大會或者其授權的業(yè)主委員會決定委托物業(yè)服務企業(yè)代收費的，物業(yè)服務企業(yè)可以從中提取一定比例的管理費用，具體比例由雙方協(xié)商約定。

第四十一條  住宅區(qū)內依法配建的人民防空工程，應當在入口處設置顯著標志。

禁止買賣或者變相買賣住宅區(qū)內依法配建的人民防空工程。經人民防空主管部門批準，人民防空工程平時用作停車位的，可以面向本住宅區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人出租。停車位租賃費收取方應當承擔人民防空工程的日常維修、養(yǎng)護、管理責任及費用，使其保持良好使用狀態(tài)。

人民防空主管部門應當加強日常監(jiān)督管理，依法監(jiān)督檢查人民防空工程的平時使用和維護管理情況。

第四十二條  業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并經有利害關系的業(yè)主同意。

業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修物業(yè)的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主、物業(yè)使用人未事先告知裝修事項，未按照本條例第十四條提交聯(lián)系方式確認書的，物業(yè)服務企業(yè)可以禁止為其裝修的車輛、施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并將裝修的時間、地點等情況在所在樓棟顯著位置公示。

第四十三條  業(yè)主、物業(yè)使用人裝修、使用物業(yè)，禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，以及危及房屋安全的其他行為；

（二）違法搭建建筑物、構筑物；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；

（四）晚20時至晨8時、12時至14時在已竣工交付使用的住宅樓進行產生噪聲污染的室內裝修；

（五）進行家庭娛樂等活動時發(fā)出嚴重干擾周圍居民生活的環(huán)境噪聲；

（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品，或者排放有毒、有害物質；

（七）損毀或者侵占共用的道路、綠地、樓道等場地部位和共用的照明、消防等設施設備，占用、阻塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；

（八）亂倒垃圾，亂倒污水，高空拋物；

（九）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，影響住宅區(qū)的衛(wèi)生和業(yè)主正常生活；

（十）亂停車輛妨礙行人和其他車輛的正常通行；

（十一）法律、法規(guī)和管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

第四十四條  物業(yè)服務企業(yè)應當對住宅區(qū)內物業(yè)裝修和使用活動進行巡查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約裝修、使用物業(yè)的行為，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業(yè)主委員會和城市管理等有關主管部門。城市管理等有關主管部門在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者處理。

業(yè)主、物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約裝修、使用物業(yè)，經勸阻仍不改正的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會可以在住宅區(qū)顯著位置予以公示。

第六章 法律責任

第四十五條  物業(yè)管理主管部門或者其他有關行政部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會的工作人員，在對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理或者協(xié)助管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十六條 建設單位違反本條例第十六條第一款規(guī)定，未按時交存首次業(yè)主大會籌備經費的，由物業(yè)管理主管部門責令限期交存；逾期不交存的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

第四十七條  建設單位、物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第二十三條第二款規(guī)定，未進行前期物業(yè)承接查驗、整修并作記錄的，由物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)承接查驗過程中惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益的，由物業(yè)管理主管部門處五萬元以上二十萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十八條  建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第二十二條第二款、第二十六條第四款或者第二十八條第二款規(guī)定，未按時將相關材料報送備案的，由物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

第四十九條  違反本條例第四十三條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構的，由建設主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；

（二）違法搭建建筑物、構筑物的，由規(guī)劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除影響的，限期改正；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處違法搭建建筑物、構筑物造價百分之十以下罰款；

（三）進行家庭娛樂等活動時發(fā)出嚴重干擾周圍居民生活的環(huán)境噪聲，或者晚20時至晨8時、12時至14時在已竣工交付使用的住宅樓進行產生噪聲污染的室內裝修的，由公安機關給予警告，警告后不改正的，處二百元以上五百元以下罰款；

（四）違反國家規(guī)定，存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品的，由公安機關依法處罰；

（五）損毀或者侵占共用的道路、綠地等場地，損害業(yè)主共同利益的，由物業(yè)管理主管部門責令限期改正，給予警告，處一千元以上一萬元以下的罰款；

（六）損毀共用的消防設施設備，或者占用、阻塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的，由消防主管部門責令限期改正，處警告或者五百元以下罰款；

（七）亂倒垃圾、亂倒污水的，由環(huán)境衛(wèi)生主管部門責令改正，處二百元以下罰款；

（八）亂停車輛妨礙行人和其他車輛正常通行的，由城市管理行政執(zhí)法部門責令改正，拒不改正或者駕駛人不在現(xiàn)場的，對機動車駕駛人處二十元以上二百元以下罰款，對非機動車駕駛人處五元以上五十元以下罰款。

第五十條  違反本條例其他規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第七章  附則

第五十一條  本條例自2019年1月1日起施行。